[铁锤]今年的卖地钱缩水太严重了！

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云中雀

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转自铁锤微观

大家好，我是铁锤。

真没想到今年的卖地钱能缩水这么严重。有些伤疤我本来不想揭的，但怎奈已经影响经济的方方面面了，甚至于整个国家经济机器的核心齿轮都开始断裂了。

今年1-10月卖地收入为2.5万亿，同比下跌7.4%，跟2021年全年高点时的8.7万亿比直接膝斩。

这一数字断崖背后，是地方政府的钱袋子被捅了个大窟窿——土地出让金占地方财政收入的90%以上，现在地卖不动了，直接拖累地方政府性基金预算本级收入同比下降3.3%。

要知道，土地财政可不是普通的财政收入，它是整个中国经济机器的总开关和印钞机的燃料。

分税制后，中央拿走了税收大头，地方只能靠卖地养活。这钱不光要搞基建，还要发工资。土地卖不动，很多连锁反应就开始了，公务员工资拖欠、教师医生奖金取消、公交供暖等公共服务停摆，这些事在不少地方已经悄悄发生。

而这还只是第一层冲击。

更狠的是，融资平台技术性违约已成常态。地方政府这些年靠城投公司借了几十万亿的隐形债务搞新城、修地铁等，抵押物就是土地。以前卖地来钱快，政府大手大脚上项目、发福利，现在突然断粮，连利息都还不上。

房企拿地抵押、居民买房抵押，逻辑也是一样的，整个中国的信贷扩张、货币创造，底层资产就是土地。地价一跌，所有抵押物贬值，银行瞬间惜贷，社会信用直接冻结，这就是2025年企业融资难的根源。而且要命的是，这是个死循环，越没钱越借不到，越借不到越没钱。

而土地是房价的锚，房价是财富的根。地价占房价60%以上，地价不涨，房价预期就崩。中国家庭70%的财富在房子里，房价预期崩了，无数有房一族就感觉自己快破产了。

看到一则被很多人忽略的消息，很能说明问题：今年前三季度，招行个人房贷平均抵押率首次突破40%，较上年末上升3.14个百分点。

这意味着房价跌得太多，很多房子的贷款金额已经超过房子本身价值的60%，银行开始慌了——对银行来说，抵押率越高，房子越资不抵债。

这个数字就像是银行的发烧温度计：抵押率30%以下，很健康；突破40%，就要开始吃退烧药了，比如加强催收、压降房贷规模了。如果抵押率超过50%，就意味着可能出现大规模坏账，银行的个人房贷不良率要飙升了。

所以，这更像是一种警报。

大家别以为不卖地只是政府的事儿，在中国，土地差不多养活半个中国的就业，卖地下游是5000万建筑工人、3000万家电家居从业者、2000万房产中介……

地卖不动，很多在建项目都成了烂尾工程，地铁挖一半停工，高架桥墩子立在那没人管，新城变成鬼城。这不仅是面子问题，是几百万建筑工人失业，是钢铁水泥建材全产业链崩盘。混凝土搅拌站关门、钢材价格暴跌、挖掘机销量腰斩，这些不是经济周期的正常波动，是土地财政断崖式下跌的直接后果。

这些人失业了，消费从哪来呢？

今年的社零数据并不能完全体现消费的差，真实情况是街头小店关门、商场空荡荡、餐厅倒闭潮，经济下行时期，底层人的火气早就压不住了。

有朋友说，医院和银行这两个场所最能反映民间疾苦，因为这里每天都在上演光怪陆离的崩溃场景，有人因药费上涨坐地哭诉，反映医疗支出对贫困家庭的负担；有人因房贷逾期被催收破防，凸显底层人群在债务下的生存挣扎。

地方政府没钱了，开始乱罚款、乱摊派，企业负担更重，裁员更多。之前爆出的某些地方倒查30年社保、运动式环保罚款违章罚款等出格操作，根源都是土地财政垮了之后，政府开始饥不择食了。

说实话，这种纯粹为了保工资保运转而直接向企业和老百姓要钱的做法，比明朝的改稻为桑更短视、更危险。

同理，近期热议的重庆有序引导进城落户农民自愿有偿退出宅基地使用权，也是地方财政没钱了，盯上了农民最后一块家当。

我直说了吧，这一政策表面是“自愿有偿”，实则是土地财政崩塌后的紧急输血方案：卖地收入腰斩，地方财源不保，就把主意打到农村宅基地——农民退出宅基地复垦成耕地，能产生地票——这是重庆玩了快十年的游戏，一张地票就是一张城市建设的入场券，能卖给开发商换钱，本质还是土地财政的变种。

至于政策为什么瞄准进城农民，就更具深意了，这些人已经进城生活习惯有所改变，其中不乏户口已经迁走，在老家没根了，更容易引导退出宅基地。

大家应该看明白了，所谓自愿有偿其实是块遮羞布，一是补偿标准太低，每亩12万元左右，补偿金+安家补贴，仅能帮农民在县城付个首付，的确实现了城镇化，消化了商品房库存，但社会保障没跟上——农民洗脚上楼了，但没给他饭碗，补偿标准没有挂钩城市房价，没有配套就业、社保、教育等系统性安置方案，农民拿了钱，却买不到同等的安全感。

政策说不能强迫，实际上基层干部是有任务指标的。

二是醉翁之意不在酒，地方政府推动这事儿，真实目的不是让农民致富，而是有其它的算盘，要地、要钱、要数据。农民拿12万的补贴，地方转手一卖就是上百万，这差价的最大受益人显然不是农民。

更重要的是，农民退出后“不可再申请新宅基地”，等于把子孙后代的根给断了。

说穿了，这不是改革，是财政崩溃下的农村土地资产证券化——把农民最后的退路和保障，打包成金融产品，给地方财政续命。

短期看，对极少数已在城市扎根、农村宅基地闲置的农民是利好，能变现一笔现金。长期看，对绝大多数普通农民是遮羞布，甚至是陷阱。它用自愿有偿的糖衣，包装了地方政府圈地生财、农民失去最后保障的实质。

我劝农民朋友要三思，好好想想这笔钱够不够你失去的那块最后的自留地？

所以我一直说，这不是普通的小感冒，更不是简单的收入减少的问题，是经济模式的总崩溃，土地是中国经济这台机器的底层代码，它绑定了地方财政、银行信贷、居民财富、就业民生、债务链条，地一动，整个金字塔就全塌了。

然而，在卖地收入锐减的同时，我们的预算支出却猛涨，今年前10个月，全国政府性基金预算支出却高达80892亿元，同比大幅增长15.4%。

坦白说，这种撕裂现象不是魔幻，而是拆东墙补西墙、借新债还旧账的财政危机裸奔。

收支端近4.5万亿的差额不是天上掉下来的，是债务融资硬撑出来的。政府性基金预算有个漏洞，支出可以靠发债，不非得靠卖地收入。

今年前10个月的这8万亿支出里，大头有三项，一是地方政府发了3.9万亿专项债，全砸进支出里，这是以债定支。二是中央直接下场印钱，中央政府性基金支出暴增2.2倍，主要是5000亿特别国债拿去给金融机构注资了。三是刚性支出压不住，债务付息支出1.1万亿（涨4.2%）、社保就业支出3.8万亿（涨9.3%）、教育医疗还得保，这些支出是刚性的，砍了就要出事，只能硬顶。

简单说就是，土地财政的坑，靠债务财政填。

有人可能要问了，国家为什么不对土地市场、房价市场进行兜底？

有一个逻辑我觉得大家要理清：国家不是允许下跌，而是根本救不动了。

万科这事儿就是最好的风向标：去年深圳地铁几百亿往死里救，今年债券说展期就展期，官方并无丝毫表态。这不是态度转变，而是“救不起，也不想救了”的摊牌。

2021年前，救房企就是救土地财政，救土地财政就是救地方政府的钱袋子。那时候哪家房企要爆雷，地方政府比它还急，所以华夏幸福、恒大出事，地方国资拼命往里填钱，中央也默许，因为救了房企，就等于救了自己的命根子。

现在万科债券展期，深圳地铁深表歉意后甩手不管，归根结底是填进去的几百亿打了水漂。地方政府算是看明白了：我砸锅卖铁救万科，它活过来也不拿地了，还不如留着钱给公务员发工资。

万科的困境说明三个问题，行业风险从差生蔓延到优等生，这是系统性崩溃。保交楼压力仍然巨大，这个雷不能爆。再就是大而不能倒的悖论，不救会累及数百万业主，救要砸上千亿，钱从哪来？

所以对万科的态度很明确：托而不举。政府会提供融资协调、暂缓债务，但不会再像2008年、2015年那样大水漫灌救楼市。万科必须断臂求生，降价卖房回血，哪怕亏损也要保现金流。

之前有一期视频铁锤说过，现在国家对房地产的态度很明确，别跌得太难看就行，让行业慢慢出清，尤其要先把烂尾楼和库存消化了再说。

我们心里都清楚，万科若违约，标志性意义远超恒大和碧桂园，可能象征中国房地产时代的终结，对市场信心造成毁灭性打击。

说穿了，国家层面的算盘早变了，今年两会报告和政治局会议把科技创新提到绝对C位，房地产提都没提，这说明在国家级战略里，房地产已经从亲儿子变成了累赘。救它不是为了让它活，是为了它死的时候别拉着银行一起下葬。

或许我们从一开始就低估了国家“救市”的底线。

从2024年到2025年，所有稳楼市政策总结起来就三句话：

1. 降存量房贷利息：让你少还点钱，别断供——保银行，不是保房价。

2. 城中村改造：拆老房给房票，创造点需求——去库存，不是拉价格。

3. 土地收储专项债：政府借钱把开发商手里的烂地买回来——救地方债，不是救开发商。

大家应该看明白了，所有政策都是冲着别违约去的，没有一个是冲着涨价去的。就连允许新房降价，也是为了开发商能回点血还债，不是让房价涨。口号喊止跌回稳，实际动作全是降价保量，嘴上说不要，身体很诚实。

一句话，国家要的不是房价稳定，是风险出清的过程稳定。

在铁锤看来，万科事件暴露的终极真相是，市场化出清开始了。

深铁从去年的各种姿势救万科，到今年的甩手不管，标志着国家从风险兜底转向风险隔离——大型房企违约可以，别传染给银行就行。

隔离的手段无非是展期、债务重组以及国家队最后收场，万科这个优等生摊牌，正式宣告了房地产大开发时代的终结，现在争的是谁能活到后房地产时代。

通过这一事件，我们能清晰看到国家对房地产的双规制：对价格：默许继续跌，跌到底部自然有刚需接盘，这是市场规律；对风险：严防死守，用展期、重组、国资背书等手段，把违约风险锁在金融系统内部，不让它外溢成社会动荡。

与其说这是救市，不如说是在排雷。站在顶层视野，万科的结局不是意外，或许是弃车保帅的既定剧本。

所有这些操作，是为了稳定，更是为了不吓着隔壁的股市和债市。

基于以上我们对土地财政式微、绵里藏针引导进城农民退出宅基地，以及优等生万科的摊牌的分析，不难看出国家对房地产定位的转变：房地产的使命彻底变了，从经济发动机变成风险隔离带+民生保障品了，从发动机变成了压舱石，从投资品变成消费品，从城市游戏变成城乡统筹。

核心是防风险，稳住就是胜利。最终目标，是让房地产从一个吞噬资源的怪兽，变成服务民生的工具。

国家对房价的真实态度也很明确，不是不让跌，是不能快跌、不能暴跌。用时间换空间，通过通胀慢慢消化房价泡沫。

基于这个逻辑看现在的国家收储、以旧换新和建设更多好房子，其实都是为了避免整体价格体系崩溃。

那么对于我们这些普通老百姓这意味着什么呢？

想买房的，可以不用急，慢慢挑，市场会给足你时间进行选择；想卖房的，要认清现实，除了核心城市核心地段，大部分房子流动性会越来越差；有房贷的，就踏踏实实稳住工作，银行比你更怕房贷断供。

国家要做的，不是让房地产重新起飞，而是让这架失速的飞机平稳着陆。个人觉得，这个过程会很漫长，很痛苦，阴跌比暴跌更折磨人，重点是你的资产会在不知不觉中缩水。

既然看到这了，随手点个赞吧。

DMCA / ABUSE REPORT | TOP Posted: 12-11 20:45 發表評論

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